Neuen Studien zeigen eine sich zuspitzende Situation des Mietmarktes in Großstädten. Forscher warnen vor den Folgen dieser Entwicklung für Gesellschaft und Wirtschaft.

München – Wohnen wird immer unerschwinglicher – und das Dach über dem Kopf immer teurer. Das gilt vor allem für den Mietmarkt in Großstädten wie München oder Berlin, und vor allem für Mieter, die eine Wohnung neu anmieten, so aktuelle, besorgniserregende Analysen des ifo-Instituts. Diese Entwicklung habe einen für die Wirtschaft verhängnisvollen „Lock-in“-Effekt: Wer eine Wohnung hat, zieht nicht um, Wohnraum werde ineffizient genutzt, die Arbeitsmobilität sinke. Wir sprachen mit den Studien-Autoren über die weitreichenden Folgen für die Wirtschaft in den Großstädten Deutschlands.

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Die Zahlen sind alarmierend: Die Neuvertragsmieten haben in den untersuchten Großstädten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – seit 2013 um 75 Prozent zugelegt, zeigt der am Montag (13. Oktober) veröffentlichte Bericht des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung an der Universität München (ifo). Besonders einkommensschwächere Haushalte belaste dies stark – sie zahlen inzwischen fast 50 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete, „das ist für viele nicht mehr leistbar“, so Forscher Simon Krause, Koautor der Studie im Gespräch mit IPPEN.MEDIA am Dienstag (12. Oktober).

„Weitreichende Folgen für die Wirtschaft“: Studie warnt vor Mangel an bezahlbarem Wohnraum

Die Analyse habe gezeigt, dass gleichzeitig die Bestandsmieten nur moderat gestiegen sind – hier liege die durchschnittliche Mietbelastung bei Haushalten mit niedrigem Einkommen seit Jahren relativ stabil bei rund 35 Prozent: „Der Markt spaltet sich damit in Insider mit günstigen Bestandsmieten und Outsider, die sich bei Neuverträgen hohen Quadratmeterpreisen stellen müssen“. Selbst bei gleicher Lage und gleicher Wohnungsgröße könne das zu mehreren hundert Euro teureren Mietpreisen führen, „der Mietmarkt wird zu einer Lotterie“, sagt ifo-Experte Krause.

Diese immer weiter auseinandergehende Schere habe fatale Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung in den Städten, warnt Pascal Zamorski, Koautor der Studie: „Angesichts der riesigen Differenz zwischen Mietpreisen in bestehenden Verträgen und denen in Neuverträgen verharren die Menschen in ihren günstigen Wohnungen, selbst wenn diese lange nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen“.

Hier lebt es sich am besten: Die 25 Städte mit der höchsten Lebensqualität

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Die Wohnungsmarkt-Dynamik komme so quasi zum Erliegen. Die Konsequenz: Jobs werden aufgrund des massiven Mangels an bezahlbarem Wohnraum nicht mehr angetreten: „Und da sprechen wir nicht von den gutverdienenden Arbeitnehmern, die von Recruitern eingekauft werden und sich hohe Quadratmeterpreise vielleicht noch leisten können“.

Wenn das Fehlen von bezahlbarem Wohnraum verhindert, dass Menschen – allen voran eher weniger gut bezahlte, aber systemrelevante– Jobs in den Städten annehmen, wird das zum Wachstumshemmschuh für den gesamten Wirtschaftsstandort.

Ifo-Experte Krause führt aus: „Besonders betroffen sind Haushalte mit niedrigen und sogar mittleren Einkommen, Alleinerziehende, jüngere Leute und Beschäftigte in personenbezogenen Dienstleistungsberufen“. Die steigenden Mieten gefährdeten damit zum einen die soziale Durchmischung und führen zu Verdrängung und verschärften zum anderen aber Arbeitskräfteengpässe weiter: „Wenn das Fehlen von bezahlbarem Wohnraum verhindert, dass Menschen – allen voran eher weniger gut bezahlte, aber systemrelevante– Jobs in den Städten annehmen, wird das zum Wachstumshemmschuh für den gesamten Wirtschaftsstandort“.

„Sozialer Sprengstoff und langfristig großer Schaden“: Hohe Mieten schaden der Wirtschaft

Wohnen sei ein Grundbedürfnis. „Wenn die Städte dieses nicht ermöglichen, birgt das großen sozialen Sprengstoff“, sagt ifo-Forscher Zamorski: Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum sei darum eine riesige Herausforderung, denn wenn die Politik das Problem nicht zügig angehe, „kann das langfristig großen wirtschaftlichen Schaden anrichten“. Großstädte nähmen weltweit eine bedeutende Rolle für Wirtschaftswachstum und Beschäftigung ein.

Der in der letzten Woche verabschiedete Bau-Turbo und die Rekordmittel von 23,5 Mrd. Euro bis 2029 für den sozialen Wohnungsbau geben hier die richtige Richtung vor.

Ein entscheidender Hebel zur Lösung der Misere sehen die Forscher die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum in den Städten: „Zum einen durch niedrigere Baukosten durch beschleunigte Genehmigungen und Lockerung der bürokratischen Prozesse“. Zum anderen müsse es eine gezielte Förderung von Sozialwohnungen geben: „Die auch von der Bundesbauminiserin geforderte Regulierung von Mietpreisen wirkt zwar dämpfend, löst aber das strukturelle Problem des fehlenden Wohnraums nicht“.

Nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots könne langfristig zu einer Entspannung führen. Kurzfristige Maßnahmen wie Mietpreisbremsen oder Mietendeckel können zwar vorübergehend Entlastung bringen, verschärften aber oft das Grundproblem der Wohnungsknappheit.

„Bau-Turbo mit Rekordmitteln von 23,5 Milliarden“: Ministerium reagiert auf Wohnraummisere

Auf Anfrage der Redaktion erklärte ein Sprecher des Bundesbauministeriums, um der Entwicklung entgegenzutreten, helfe nur eins: „Mehr bauen und so mehr Wohnraum schaffen. Der in der letzten Woche verabschiedete Bau-Turbo und die Rekordmittel von 23,5 Mrd. Euro bis 2029 für den sozialen Wohnungsbau geben hier die richtige Richtung vor.“ Justizministerin Hubig kümmere sich darüber hinaus um die Nachjustierung des Mietrechts, damit die Angebotsmieten nicht weiter explodierten.

„Noch in diesem Jahr will das BMJV einen Gesetzentwurf vorlegen, der unter anderem die Vermietung von möbliertem Wohnraum und Kurzzeitvermietungen verstärkt regulieren sowie die Möglichkeit einer Schonfristzahlung bei ordentlichen Kündigungen schaffen soll“, so eine Sprecherin des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz.

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